Créditos hipotecarios: ¿Cuáles son las diferencias entre la tasa fija, variable y mixta?
Un complejo momento están cursando los créditos hipotecarios en Chile, a raíz de los altos niveles de inflación y el alza de la tasa de interés por parte del Banco Central, efectuada precisamente para disminuir este fenómeno que resta poder adquisitivo a las familias.
Los bancos también están aplicando severas restricciones: desde disminuir los plazos de los préstamos a exigir elevados sueldos líquidos, que sean capaces de financiar altos dividendos.
Por esta razón, comprender cómo funcionan las tasas de interés que ofrece el mercado resulta importante para conseguir un hipotecario, ya que cada una está orientada a cierto tipo de clientes.
¿Cuáles son las diferencias entre una tasa fija, variable y mixta?
Las tres tasas del mercado poseen diferentes grados de riesgos que asume una persona al solicitar la ayuda crediticia. En simple, estas tasas son:
Tasa fija
La más conservadora y menos riesgosa de todas. La persona accede a un crédito cuyo porcentaje siempre será el mismo, durante todo el proceso de pago del dividendo.
Una desventaja es que los bancos, al momento de gestionar el préstamo, consideran una tasa más elevada que la referencial, pero el hecho de pagar el mismo porcentaje lo recompensa. Eso sí, cabe considerar que la tasa fija no es ajena a la variación de la UF.
A modo de ejemplo, dependiendo del monto y plazo, Banco Estado tiene una tasa fija mínima de 2,82%. Ese porcentaje no cambiará nunca, pero como el hipotecario se paga en UF, el precio del dividendo puede ir subiendo, pero siempre respetando el porcentaje de la tasa fija.
Tasa variable
A diferencia de la anterior, esta es mucho más riesgosa, más aún considerando la actual situación del mercado financiero. Se trata de una tasa cuyo valor varía semestral o anualmente, lo que dependerá de la economía del país.
La tasa variable está compuesta por la Tasa Anual Bancaria (TAB) y el Spread, cuyo valor es el resultado de la resta entre dos tasas de interés que el banco suma al cálculo de la tasa variable.
"Si la economía está muy complicada, la TAB y el Spread serán muy altos", explica Cristian Lecaros, CEO de Inversión Fácil. Por el contrario, si el país goza de un buen momento, el cobro es menor.
Entonces, este tipo de tasa representa un riesgo mucho mayor especialmente para quienes soliciten un hipotecario a largo plazo, ya que estarán sometidos a los movimientos del mercado durante un mayor periodo.
Tasa mixta
Por último, está la combinación de la tasa fija y la tasa variable, pero posee un determinado orden. Generalmente, los bancos pactan con el cliente una tasa fija a cinco años, con las mismas condiciones (porcentaje de dividendo no cambia y no es ajena al alza de la UF).
Una vez que finalizan esos cinco años, automáticamente la tasa será variable, según las condiciones que pactó la persona con la entidad bancaria.
Si bien pueden renegociar la tasa mixta, esta opción está especialmente diseñada para quienes puedan estabilizarse económicamente durante esos primeros cinco años.
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