Contraloría desnuda el Plan de Emergencia Habitacional en la era Boric: Compras de terrenos con sobreprecio y reglamento ignorado

El organismo fiscalizador detectó que bajo la gestión del exministro Carlos Montes se compraron 252 hectáreas en regiones donde el propio plan habitacional del gobierno establecía que no era necesario adquirir suelos, se pagaron precios que en algunos casos duplicaron el valor de referencia y se realizaron compras millonarias sin cumplir plenamente los procedimientos. Todo ocurrió sin que jamás se dictara el reglamento que la ley ordenaba tener listo en 180 días.

La Contraloría General de la República emitió el Informe Final N° 421, al que accedió Mega Investiga, como resultado de una auditoría exhaustiva a las compras de terrenos realizadas por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo entre mayo de 2022 y diciembre de 2024, período que abarca casi en su totalidad la administración del expresidente Gabriel Boric y, por ende, la gestión del exministro Carlos Montes al frente de la cartera.

Durante su implementación, el gobierno de Gabriel Boric defendió el plan como una respuesta urgente al déficit habitacional, mientras que el entonces ministro Carlos Montes insistía en la necesidad de adquirir suelo como base para futuros proyectos. Sin embargo, el informe de Contraloría cuestiona precisamente ese enfoque, al advertir que la compra de terrenos como “reserva estratégica” no se condice con el carácter de emergencia que justificó el programa.

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El documento, de 149 páginas, no deja espacio a la duda: la adquisición de suelos para el Plan de Emergencia Habitacional (PEH) estuvo marcada por irregularidades sistemáticas, descontrol de precios, incumplimiento de procedimientos legales y una opacidad en la gestión que el propio organismo fiscalizador califica como “contraria a los principios de eficiencia, eficacia y control” que exige la ley a toda la administración del Estado.

Contraloría no menciona a Montes por su nombre en el texto. Pero los registros hablan solos: la gran mayoría de las operaciones irregularizadas —las tasaciones sin supervisor, las compras sin resolución de trato directo, los precios desorbitados, la distribución territorial que ignoró las propias metas del plan— tienen fecha de 2022 y 2023, cuando él era el ministro de la cartera.

El plan que se presentó como la respuesta a la emergencia habitacional del país -con más de 550.000 familias en déficit- terminó comprando suelo donde no se necesitaba, pagando precios sin techo y operando sin el marco legal que la ley había ordenado construir desde el primer día.

La ley mandaba un reglamento que nunca llegó

El primer golpe del informe apunta a la base misma del programa: la Ley N° 21.450, promulgada el 27 de mayo de 2022, que estableció que el MINVU debía dictar un reglamento con los criterios mínimos para comprar terrenos -localización, tipo y cantidad de tasaciones, rangos de precio, factibilidad técnica-, y para ello le daba un plazo máximo de 180 días desde su entrada en vigencia. Eso era el 23 de noviembre de 2022. Y debía publicarse en el Diario Oficial a más tardar el 31 de diciembre de ese año. Nada de eso ocurrió, ya que el reglamento nunca fue dictado.

Cuatro años después de que venciera el plazo, el instrumento sigue sin existir. En marzo de 2026, Contraloría incluso tuvo que representar -es decir, rechazar- un decreto que pretendía aprobarlo, porque aún presentaba deficiencias.

Sin ese reglamento, el MINVU compró terrenos por más de 600 hectáreas y recursos que se cuentan en millones de UF, operando con resoluciones transitorias y criterios internos que nadie había validado formalmente. En simple: compraron a discreción, sin el marco legal que la propia ley del gobierno exigía.
Compraron donde no necesitaban.

El desorden en la distribución territorial de los terrenos es uno de los hallazgos más graves del informe. A nivel nacional, el MINVU superó en un 61,33% la superficie de suelo que el propio Plan de Emergencia Habitacional había establecido como meta, pero ese número –según el informe del ente fiscalizador- oculta una distorsión profunda.

En siete regiones —Tarapacá, Atacama, Valparaíso, Los Lagos, Aysén, Magallanes y Arica y Parinacota— se compraron 252,49 hectáreas, el 41,85% del total adquirido en el país, pese a que el plan establecía expresamente que no se necesitaba adquirir terrenos en esas zonas. La razón de esto es que las gestiones sobre suelos públicos y privados ya existentes y eran suficientes para cubrir la demanda habitacional regional.

Al mismo tiempo, en regiones donde sí se necesitaba terreno con urgencia, el avance fue paupérrimo. En Antofagasta solo se compró el 15% de lo proyectado; en Maule, el 16%. En la Región Metropolitana -la más poblada del país, con 164 hectáreas requeridas según el plan- solo se llegó al 67%.

Ante los requerimientos de información, el MINVU respondió que las compras en regiones no prioritarias respondían a una "reserva estratégica" para el futuro. Contraloría rechazó de plano ese argumento: el propio plan establece que su objetivo es dar una respuesta a la urgencia habitacional en el corto plazo, y que el foco debía estar en las familias del 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares.

Precios que superaron el valor de referencia

Uno de los puntos más llamativos del informe es que el Plan de Emergencia Habitacional estableció un valor referencial de 6 UF por metro cuadrado para las compras de suelo. Era el parámetro sobre el que se calcularon todos los recursos necesarios para cumplir las metas.

Contraloría revisó 25 terrenos de la muestra y encontró que en 6 casos el precio pagado duplicó ese valor de referencia. Los seis terrenos son todos de la Región Metropolitana: En solo un terreno en La Florida, por ejemplo, se pagó a más del triple del valor de referencia. Los cinco de San Miguel y Macul, entre el doble y 2,4 veces más. Esto, en un contexto donde no existe ningún rango de precios máximo aprobado formalmente, porque el reglamento -el que debía fijar ese límite- nunca fue dictado.

Contraloría advirtió que este descontrol de precios pone en riesgo directo el cumplimiento de las metas habitacionales: si se gastan los recursos en terrenos caros, simplemente no alcanza para comprar lo que el plan necesita.

Millonarias compras por trato directo

Comprar un bien raíz con fondos públicos no es un trámite libre. La ley exige que, cuando se recurre al trato directo -es decir, cuando se compra sin licitación pública- debe existir una resolución fundada previa que justifique por qué se usa esa modalidad de excepción. Es un principio básico de la contratación pública.

Según esta auditoría, el organismo dirigido por el ministro Montes ignoró en 11 de los 21 casos de compra concretada que revisó la auditoría. Diez de esos casos corresponden a la Región Metropolitana; uno, a Aysén. Son los mismos terrenos de San Miguel, La Florida, Cerro Navia, Peñalolén, La Pintana y Puente Alto que aparecen cuestionados por los precios.

Los montos involucrados son considerables: solo los cinco predios de San Miguel suman más de 1,5 millones de UF aprobados, es decir, cerca de $55 mil 500 millones.

El SERVIU Metropolitano argumentó que el procedimiento de adquisición de terrenos para el PEH era un proceso especial regulado por normativa sectorial y que no correspondía dictar una resolución de trato directo. Contraloría lo desestimó citando su propia jurisprudencia: "Los contratos de compraventa de bienes raíces del Estado son contratos administrativos, y la excepción del trato directo siempre requiere de un acto administrativo que la justifique". Como esto no sucedió, el organismo ordenó un procedimiento disciplinario a los directores del SERVIU Metropolitano y de Aysén.

Descontrol

El informe también detectó una falla de diseño estructural en el proceso de compra: el mismo SERVIU que tasa el terreno es el que después lo adquiere. No existe ningún control externo independiente que valide el valor antes de cerrar la operación.

Contraloría advirtió el riesgo evidente: errores en las tasaciones que nadie detecta, compras que no se ajustan a los valores de mercado real y sin mecanismo de alerta que lo corrija. Los casos de San Miguel y La Florida, con precios entre el doble y el triple de la referencia, son la ilustración concreta de ese riesgo.

La resolución que incorporó criterios especiales para las tasaciones del PEH se dictó recién en 2023. Durante todo 2022, las compras operaron sin ese marco.

Terrenos comprados y sin ningún proyecto

Si la compra de terrenos es la urgencia, la construcción de viviendas es el objetivo. Y en ese frente, el informe es categórico: de los 25 terrenos analizados en la muestra, 16 no tienen ningún proyecto habitacional asociado ingresado al Banco de Proyectos del MINVU. Entre ellos, hay predios adquiridos hace más de tres años.

Comprados en 2022 bajo el sello de la urgencia habitacional, en 2026 siguen sin tener siquiera un proyecto en trámite. Sin familias. Sin obras. Sin el cumplimiento del objetivo que justificó la compra. “En 16 casos, no existe un proyecto de viviendas asociado (?) Cabe mencionar que dentro de los 16 casos antes señalados, existen terrenos adquiridos hace más de 3 años (?) Lo expuesto, no se aviene con el carácter de emergencia”, se destaca en el informe.

Mesas que no sesionaron

El protocolo de trabajo para la gestión de suelos, emitido en agosto de 2022, creó las Mesas Regionales de Coordinación de Suelo: instancias que debían sesionar al menos cada 15 días para supervisar y aprobar las compras. Era el mecanismo de control territorial del plan.

Los registros que el propio MINVU aportó a la auditoría muestran lo que pasó:

• Coquimbo: la primera sesión ocurrió 319 días después de dictada la ley.
• Valparaíso: la primera sesión ocurrió 236 días después.
• Región Metropolitana: la primera sesión ocurrió 105 días después.
• Aysén: no se registra ninguna reunión durante todo el período.

En Valparaíso, entre la primera y la segunda sesión transcurrieron 470 días corridos -más de un año sin reunirse-, mientras se seguían comprando terrenos en la región.

Compras sin protocolo

El uso del Fondo de Infraestructura S.A. (Foinsa) como intermediario para adquirir terrenos añade otra capa de irregularidad. El MINVU utilizó a esta sociedad estatal para comprar predios y luego transferirlos a los SERVIU, pero nunca formalizó un protocolo que regulara esa relación.

Fue así como entonces los terrenos adquiridos vía Foinsa sin evaluación previa de la Mesa Regional, sin informes técnicos que respalden la compra, y al menos un caso en Aysén cuya compra fue representada dos veces por la Contraloría Regional -en diciembre de 2022 y en junio de 2023- por no subsanar los problemas que el primer rechazo había identificado. Las dos representaciones ocurrieron bajo la gestión Montes.

Hoy, bajo el gobierno de José Antonio Kast, con Iván Poduje a la cabeza del Ministerio de Vivienda, la Subsecretaría quedó contra el tiempo. Desde la notificación del informe, tiene 15 días hábiles para mover las primeras piezas: remitir los actos administrativos que ya ordenaron sumarios por irregularidades —como los tratos directos sin resolución y los incumplimientos en el pago de terrenos— e iniciar nuevos procedimientos disciplinarios por otras observaciones que el ente contralor considera críticas, entre ellas la distribución de suelos fuera de criterio y la escasa participación de las Mesas Regionales.

Pero ese es solo el primer plazo. En paralelo, corre un segundo reloj: 60 días hábiles para acreditar avances concretos en el resto de las observaciones que Contraloría decidió mantener. Ahí el abanico es más amplio y apunta al corazón de la gestión: establecer controles de precios, reforzar la supervisión de tasaciones, ordenar registros contables y destrabar la dictación de un reglamento que debió existir desde 2022.

Así, el informe no solo tensiona la responsabilidad de la administración anterior, encabezada por Carlos Montes, sino que instala una presión inmediata sobre la actual gestión: corregir, ordenar y responder por un plan que -según el propio ente contralor- se ejecutó lejos de la urgencia que lo justificó.