Créditos hipotecarios: ¿Cuál es la tasa más conveniente según los expertos?

Los créditos hipotecarios no han estado ajenos a la crítica situación en la que está la economía nacional, afectada por la alta inflación y el encarecimiento del costo de vida.

Si antes los bancos entregaban préstamos con financiamiento a 30 años, hoy la tendencia son créditos a 20 e incluso a 15 años, lo que disminuye la cantidad de dividendos, pero eleva el costo de cada cuota.

En este contexto, los expertos aclaran cuál es la tasa de interés más conveniente a la hora de solicitar un hipotecario y entregan sus recomendaciones para concretar el sueño de la casa propia de la mejor manera.

¿Cuáles son las diferencias entre una tasa fija, variable y mixta?

Pero primero, es importante saber en qué consisten las tres tasas del mercado, las que poseen diferentes grados de riesgos que asume una persona al solicitar la ayuda crediticia.

Tasa fija

La más conservadora y menos riesgosa de todas. La persona accede a un crédito cuyo porcentaje siempre será el mismo, durante todo el proceso de pago del dividendo.

Una desventaja es que los bancos, al momento de gestionar el préstamo, consideran una tasa más elevada que la referencial, pero el hecho de pagar el mismo porcentaje lo recompensa. Eso sí, cabe considerar que la tasa fija no es ajena a la variación de la UF.

Tasa variable

A diferencia de la anterior, esta es mucho más riesgosa, más aún considerando la actual situación del mercado financiero. Esta tasa "varía según la TAB (Tasa Anual Bancaria), que es lo que le cuesta la operación al banco", explica Claudio Sanhueza, fundador de Saeta Gestión Inmobiliaria.

"El tema es que la TAB no la conoce nadie, sino que va a depender de la coyuntura económica. Hoy lo más probable es que esa tasa esté muy alta por la incertidumbre que hay en el mercado", agrega.

Además de la TAB, otro punto importante a considerar es el spread, que consiste en "la diferencia entre la tasa del Banco Central y la que cobra el banco (que otorga el crédito), que termina siendo su ganancia por gestionar el hipotecario", señala Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales.

"La tasa variable genera cierta incertidumbre porque va cambiando. Su ventaja es que permite acceder a una baja cuando las condiciones de mercado son buenas, pero si las condiciones cambian, te puede perjudicar", comenta el experto.

Tasa mixta

Por último, está la combinación de la tasa fija y la tasa variable, pero posee un determinado orden. Generalmente, los bancos pactan con el cliente una tasa fija a cinco años, con las mismas condiciones (porcentaje de dividendo no cambia y no es ajena al alza de la UF).

Una vez que finalizan esos cinco años, automáticamente la tasa será variable, según las condiciones que pactó la persona con la entidad bancaria.

"Un banco puede estar ofreciendo una tasa fija del 5,2%, pero al pedir el crédito te puede dar una del 3,5% por esos cinco años. Pero desde el sexto año en adelante pasa a ser variable", expone Sanhueza.

Entonces, ¿cuál es la tasa más conveniente?

Los expertos no dudan en manifestar que la tasa mixta es actualmente la más conveniente: "Los bancos están entregando incluso hasta siete años de tasa fija muy baja, y luego pasa a ser variable. Otro punto es que con la tasa mixta se opta a financiamiento hasta por 30 años. En cambio, con la tasa fija solo dan como plazo máximo 15 y 20 años", asegura Calderón.

El economista Sergio Tricio se suma al respaldo: "El escenario actual de alza de tasas debería mejorar en el tiempo. Hoy la mejor tasa es la mixta, y en el futuro eventualmente podrías cambiarte a una fija en mejores condiciones".

Junto con apoyar la tasa mixta, el director de finanzas corporativas de Open BBK, Álvaro Acosta, entrega una importante recomendación: "Si va a optar por mixta, debe fijarse en que el periodo de tasa fija sea lo más amplio posible. Si se la dan de un año, es lo mismo que obtener una tasa variable. Lo ideal es que sea de cinco años".  

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