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Devolución del IVA al comprar una propiedad: ¿En qué consiste este beneficio?

El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es un tributo que se paga en Chile tras comprar algún bien, servicio o inmueble.

Uno de los beneficios tributarios que tienen los inversionistas que adquieran una propiedad en el país, es que pueden acceder a la devolución del IVA pagado al comprar el inmueble.

El artículo 27 BIS del Servicio de Impuestos Internos (SII) permite solicitar la devolución del remanente de crédito fiscal IVA al adquirir un activo fijo como las propiedades.

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¿En qué consiste este beneficio?

El CEO de la plataforma de inversión inmobiliaria Brokers Digitales, Francisco Calderón, explicó a LUN que cuando se opta a esta devolución, los inversionistas pueden obtener entre el 12 y el 16% del IVA pagado, y no el 19%, debido a que se descuentan gastos como el avalúo fiscal.

Por ejemplo, por una propiedad de $70 millones se puede recibir un reembolso del IVA que iría desde los $8,4 hasta los $11,2 millones, cifra que se podría utilizar para prepagar parte del hipotecario con el que se financió la vivienda, que permitiría reducir el dividendo, o como pie para otra propiedad.

¿Quiénes pueden solicitar la devolución de IVA?

De acuerdo a una guía del Servicio de Impuestos Internos, la devolución del remanente del crédito fiscal IVA la pueden solicitar las siguientes personas:   

  • Contribuyentes del IVA y exportadores que tengan remanentes de crédito fiscal IVA, determinados según las normas del artículo 23 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (Decreto Ley N° 825, de 1974).

Ellos deben tener remanentes durante dos periodos tributarios consecutivos —como mínimo— y el remanente se debe haber originado tras haber adquirido bienes corporales muebles o inmuebles, destinados a formar parte de su activo fijo o de servicios, en el ejercicio de su actividad económica.   

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En cuanto a los requisitos que se exigen para realizar esta solicitud, se debe presentar la siguiente documentación.     

  • Formulario N° 3280, según las instrucciones respectivas.
  • Facturas, Notas de Crédito y Notas de Débitos que se hayan extendido en papel (no en formato electrónico) que respalden la compra del activo fijo.
  • Declaración de Ingreso (DIN) y el comprobante de pago del IVA de la misma.
  • Detalle, en archivo Excel, de toda la documentación tributaria que respalda la adquisición de bienes o servicios destinados a su activo fijo: Facturas, Notas de Créditos, Nota de Débito, DIN.
  • Libro de Compras y Ventas, si los periodos tributarios son anteriores a agosto de 2017.
  • Libro Diario.
  • Libro Auxiliar Activo Fijo.
  • Balance 8 columnas, en los casos que proceda o en su defecto Balance General.
  • Contratos firmados (Contrato Suma Alzada, Contrato por Administración, entre otros), en caso de servicios.
  • Certificados de autorización emitidos por otras instituciones que controlen este tipo de bienes.
  • Otros documentos que respalden el Crédito Fiscal del activo fijo, por el cual solicita devolución.

Adicionalmente, el SII podrá requerir, mediante notificación al contribuyente, por cédula, carta certificada dirigida al domicilio del interesado, correo electrónico o de forma personal, otros antecedentes para establecer la correcta constitución del remanente Crédito Fiscal IVA, cuya devolución se solicita.

¿Dónde puedo realizar el trámite?

El trámite se puede realizar a través del sitio web https://homer.sii.cl/ del SII. En detalle hay que entrar al menú servicios online, luego seleccionar "impuestos mensuales" y posteriormente "solicitud de devoluciones". Finalmente, hay que presionar "solicitud de devolución por Art. 27 bis" e iniciar sesión con clave tributaria o Clave Única.

Al tratarse de un trámite complejo, "se requiere estar asesorado muy bien en temas tributarios para no equivocarse", advierte el gerente general de Grupo Alpha Inmobiliaria, Max Schnitzer. De ese modo, la recomendación es realizar el trámite asesorado por expertos.

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