¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito hipotecario?

Los créditos hipotecarios han sido históricamente una ayuda para concretar el sueño de la casa propia, ya que es un importante financiamiento para cubrir el costo de una vivienda.

En los últimos meses se ha dificultado el acceso a la ayuda crediticia, debido a los altos niveles de inflación que registra el país y los consecuentes aumentos de la tasa de interés. Sumado a eso, también está el encarecimiento del costo de vida y el alza de la Unidad de Fomento (UF).

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¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito hipotecario?

Cada entidad financiera posee autonomía para definir los requisitos de otorgamiento de un crédito hipotecario, por lo que entre los bancos pueden variar las condiciones. Sin embargo, aún es posible identificar exigencias comunes, las cuales son:

• Ser mayor de edad, aunque algunos bancos piden tener 21 años.
• Ser chileno o extranjero con residencia definitiva en el país.
• No estar registrado como deudor en Dicom y tener buenos antecedentes comerciales.
• Tener, al menos, un año de antigüedad laboral o inicio de actividades, en el caso de ser trabajador independiente (a quienes se les exigirá presentar sus últimas liquidaciones de sueldo).
• Tener una renta que permita pagar el dividendo, el cual no puede ser mayor al 25% del sueldo. Por ejemplo, si la remuneración es de $1 millón, la persona debe poder pagar al menos $250 mil de dividendo.
• Contar con ahorros para abonar un porcentaje del pie, el cual puede ser del 20%, 30% o más.
• Acreditación de otros bienes que pueda tener (autos, inversiones, propiedades, otros).

Si se complementa la renta con otra persona, el banco le exigirá las mismas condiciones para otorgar la ayuda crediticia.

¿Cuáles son las tasas de los créditos hipotecarios?

Es importante saber en qué consisten las tres tasas del mercado, las que poseen diferentes grados de riesgos que asume una persona al solicitar la ayuda crediticia.

Tasa fija

La más conservadora y menos riesgosa de todas. La persona accede a un crédito cuyo porcentaje siempre será el mismo, durante todo el proceso de pago del dividendo.

Una desventaja es que los bancos, al momento de gestionar el préstamo, consideran una tasa más elevada que la referencial, pero el hecho de pagar el mismo porcentaje lo recompensa. Eso sí, cabe considerar que la tasa fija no es ajena a la variación de la UF.

Tasa variable

A diferencia de la anterior, esta es mucho más riesgosa, más aún considerando la actual situación del mercado financiero. Esta tasa "varía según la TAB (Tasa Anual Bancaria), que es lo que le cuesta la operación al banco", explica Claudio Sanhueza, fundador de Saeta Gestión Inmobiliaria.

"El tema es que la TAB no la conoce nadie, sino que va a depender de la coyuntura económica. Hoy lo más probable es que esa tasa esté muy alta por la incertidumbre que hay en el mercado", agrega.

Además de la TAB, otro punto importante a considerar es el spread, que consiste en "la diferencia entre la tasa del Banco Central y la que cobra el banco (que otorga el crédito), que termina siendo su ganancia por gestionar el hipotecario", señala Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales.

"La tasa variable genera cierta incertidumbre porque va cambiando. Su ventaja es que permite acceder a una baja cuando las condiciones de mercado son buenas, pero si las condiciones cambian, te puede perjudicar", comenta el experto.

Tasa mixta

Por último, está la combinación de la tasa fija y la tasa variable, pero posee un determinado orden. Generalmente, los bancos pactan con el cliente una tasa fija a cinco años, con las mismas condiciones (porcentaje de dividendo no cambia y no es ajena al alza de la UF).

Una vez que finalizan esos cinco años, automáticamente la tasa será variable, según las condiciones que pactó la persona con la entidad bancaria.

"Un banco puede estar ofreciendo una tasa fija del 5,2%, pero al pedir el crédito te puede dar una del 3,5% por esos cinco años. Pero desde el sexto año en adelante pasa a ser variable", expone Sanhueza.

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