¿Vive usted en un condominio o edificio? Sepa cómo se administran estas comunidades

Vivir o trabajar en un edificio es algo cada vez más común en Chile. Solo en la Región Metropolitana existen 18.502 construcciones en altura, de más de 30.000 que existen en el país. Este es solo un tipo de comunidad que se rige por la Ley de Copropiedad Inmobilaria, que también abarca a los cités y a los condominios de viviendas y departamentos.

Aprenda en la siguiente nota sobre cuáles son sus derechos y deberes si vive en una de estas comunidades, como por ejemplo la posibilidad de participar de las asambleas vecinales en caso de ser arrendatario y cómo se deben administrar aspectos como la convivencia y el pago de los gastos comunes. 

¿Qué se define por copropiedad?

Es un régimen de propiedad inmueble en el que coexisten bienes comunes (como plazas y salones de eventos), como aquellos de cada propietario (una casa o departamento). 

Si usted vive en un edificio, condominio, o tiene un local comercial, oficina, bodega, estacionamientos, recintos industriales, puede acogerse a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que rige la convivencia en estos espacios.

Para hacerlo, los copropietarios deben organizarse en una asamblea, formar un comité de administración y elegir a un administrador, dictar un reglamento y tener una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad.

¿Cómo funcionan las asambleas?

En esta instancia, los copropietarios tratan asuntos de interés común para adoptar acuerdos. Existen asambleas ordinarias y extraordinarias. La primera debe sesionar, a lo menos, una vez al año y en ella se debe dar cuenta de la gestión y de los asuntos de interés en común. Las extraordinarias, por su parte, se realizan cuando existen necesidades y/o problemas urgentes que resolver. Deben estar, mínimamente, un número que represente el 15% de los derechos en el condominio.

La primera reunión, de conformación de la asamblea ordinaria, debe contar con un número de asistentes que representen a lo menos el 60% de los derechos en el condiminio. En la segunda citación, por los propietarios que concurran, sin límites. Este porcentaje sube a un 80% en el caso de la primera asamblea extraordinaria y baja a un 70% en la segunda. 

En la primera asamblea se debe designar a los miembros del Cómité de Administración, que debe tener a lo menos tres miembros, que pueden ser los copropietarios, sus cónyugues o sus representantes.

Quien cita a la asamblea es el Comité de Administración o el Administrador. Debe ser personal, o sea, entregándola materialmente o por carta certificada al domicilio del copropietario. Debe tener una anticipación mínima de cinco días y máxima de 15. 

Si soy arrendatario, ¿puedo integrar una asamblea?

Si una persona está arrendando un inmueble dentro de la comunidad, sí puede participar de las asambleas, siempre y cuando su participación esté establecida en el contrato de arriendo y el propietario no haya elegido a un representante.

Si el propietario eligió a una persona para representar a ese inmuble, el arrendatario no puede participar de las asambleas ni tendrá derecho  

¿Qué temas son exclusivos de las asambleas extraordinarias?

a) Modificación del reglamento de copropiedad.
b) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
c) Reconstrucción o demolición del condominio.
d) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el e) condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
f) Delegación de facultades al comité de administración.
g) Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
h) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
i) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
j) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
k) Cambio de destino de las unidades del condominio.
l) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más m) copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
n) Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
ñ) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

¿Qué son los bienes comunes?

Aquellas estructuras que son necesarias para la existencia, seguridad y conservación del condominio y que, por lo tanto, pertenecen a todos los copropietarios. Entre ellos se cuentan muros exterioes, techumbres, escaleras, ascensores, instalaciones generales, etc. 

El Administrador:

Es quien lleva el registro de las asambleas, las cita y dirige. Sus potenciales funciones son aquellas que han sido establecidas en el reglamento de copropiedad, así como las que le entregue la asamblea. Algunos ejemplos son: cuidar los bienes comunes, cobrar y recaudar los gastos comunes y representar en juicio a los copropietarios.

El título puede ser otorgado a cualquier persona natural o jurídica, designada por los copropietarios en asamblea y su nombramiento deberá constar en una escritura pública.  

Es designado por una asamblea de copropietarios. Si no existe designación, automáticamente pasa a ser el presidente del Comité de Administración. Puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea y se mantiene en el cargo mientras cuente con su confianza. 

¿En qué consiste el reglamento de copropiedad?

Son una serie de obligaciones que deben respetar todos los copropietarios, con el objetivo de asegurar una correcta convivencia, el buen uso y las limitaciones de los bienes de dominio común. Un ejemplo es la posibilidad de tener o no animales. Además, en el documento se establece la forma de administración del condominio y el monto de los gastos comunes.

Los gastos comunes:

Están divididos en dos: los ordinarios, que son aquellos pagos que se generan por mantención, administración, reparación y uso de la copropiedad y los extraordinarios, que son aquellas sumas de dinero destinadas a nuevas obras. 

Todos los copropietarios están obligados al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, que se calculan tomando en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si todas las unidades del edificio o condominio tienen el mismo avalúo, se cancelará una cuota similar. S

Ningún copropietario puede eximirse del pago aduciendo el no uso de los bienes comunes. 

En el reglamento de Copropiedad se fija la forma de distribución, monto y plazo para el pago. 

Si debido al no pago de los gastos comunes se genera una situación de riesgo o peligro o se reduce el valor de la copropiedad, el causante deberá responder de todo daño o perjuicio. 

Si no hay pago o existe retraso en la cancelación de estos dineros, el administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario está moroso en tres o más cuotas. 

El organismo que soluciona el no pago de los gastos comunes es el Juzgado de Letras respectivo.

¿Quién resuelve los problemas de la comunidad?

Los juzgados de policía local. También pueden ser jueces árbitros. La municipalidad también puede resolver extrajudicialmente los conflictos. 

Foto: Reproducción / Fuente: Ley Fácil