Aprenda qué es y cómo obtener un crédito hipotecario

¿Está pensando en adquirir una vivienda? Si la respuesta es positiva, es conveniente que se informe sobre cómo obtener un crédito hipotecario, el instrumento más utilizado para comprar un inmueble, a menos que tenga el dinero para hacerse con una casa o departamento en una sola cuota. 

En el siguiente "preguntas y respuestas" aprenderá de forma simple la información indispensable para postular a un crédito hipotecario.

¿QUÉ ES UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

Un crédito hipotecario, como comentamos más arriba, es un instrumento financiero consistente en un préstamo a mediano y largo plazo que otorgan las instituciones financieras (llámense éstas bancos, mutuales y cajas de compensación) para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales. También para los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo. 

Dependiendo de las condiciones del solicitante del crédito, éste puede cubrir parte o el valor total de la propiedad. 

El crédito toma como garantía ("hipotecada") la vivienda, por lo que en el caso de no cumplirse las condiciones acordadas, la entidad financiera pasa a ser el dueño del inmueble. 

¿QUÉ TIPOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS EXISTEN?

En líneas generales, son tres, los que se distinguen por "el tipo de documento que da origen a la obligación de pago", como informa el portal "Bancafácil" de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras:

- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Se financia con un instrumento emitido por el banco llamado "letras hipotecarias". Éstas pueden ser transadas por la institución financiera en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por éste o un tercero, mediante lo cual se obtienen los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. 

El precio de venta de las letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que éstas se transa. En el contrato se explicita qué parte se hará cargo o se beneficiará de esta diferencia. Si es el deudor, éste deberá pagar la diferencia negativa que se pueda producir. 

- Mutuo Hipotecario Endosable: En este caso, el más utilizado, el banco será el financiador del préstamo con recursos propios. El solicitante recibe entonces el monto aprobado y no se produce una diferencia como en el caso del crédito con letras. 

La gran diferencia es que en esta modalidad, el crédito queda registrado en la escritura pública respectiva. Aún así, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el banco sigue siendo el canal de comunicación del deudor. 

- Mutuo Hipotecarario No Endosable: En este caso, el banco también financia el crédito con recursos propios pero, a diferencia del anterior, no puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato. 

Existe otro factor a tomar en cuenta en los créditos y es el tipo de tasa de interés:

- Tasa Fija: Es la más común y da un dividendo fijo en UF a lo largo de todo el crédito. 

- Tasa Variable: Desde el inicio del crédito hasta su fin, el porcentaje varía según la TAB (Tasa Activa Bancaria), que se fija anualmente y determina la tasa mínima que pueden prestar las instituciones financieras sin perder dinero. 

- Tasa Mixta: Los primeros años la tasa es fija y luego variable hasta el fin del periodo. 

PLAZO DE PAGO Y PIE

Generalmente, el cliente puede determinar el plazo en el que pagará su crédito. Mientras mayor sea el lapso de tiempo, mayores serán los intereses. En la evaluación que la institución financiera hace del solicitante se sugiere un plazo, basado en la renta.

El pie también depende del sueldo del cliente, aunque los bancos suelen financiar hasta el 90% del valor de la vivienda. 

¿QUÉ REQUISITOS DEBO TENER PARA OPTAR A UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

El sitio "Portal Inmobilario" entrega las principales condiciones para optar a un crédito, tanto del solicitante como de la propiedad en venta. 

Solicitante del Crédito Hipotecario: 

- Debe tener una renta compatible con el dividendo que va a pagar, el cual no debe superar el 25% de su renta líquida mensual (dependiendo de las condiciones del solicitante, algunas Instituciones, dependiendo de su política de riesgo, permiten que este indicador supere el 25%). En general las instituciones financieras solicitan como requisito una renta minina de $500.000 para postular a un Crédito Hipotecario. Esto también dependerá de las políticas de riesgo de cada institución financiera.

- Debe tener una capacidad de endeudamiento compatible con el Crédito Hipotecario que se solicita, esto va a depender de la renta que perciba y del patrimonio que posea. En términos generales, el total de la deuda de una persona no debe superar 4 veces su patrimonio y los pagos mensuales por esta deuda no deben superar, en general, el 30% de su renta liquida mensual (dependiendo del perfil del cliente, este indicador puede llegar incluso al 40%).

- No presentar morosidades, ni protestos vigentes en ninguna entidad financiera, en los registros del Boletín Comercial, ni en casas comerciales. Al mismo tiempo, no debe presentar deudas vencidas, morosas y/o castigadas en la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, como tampoco laborales en el caso de ser empleador.

Propiedad en venta:

- La propiedad a la venta debe estar en condiciones legales de ser transferida y su valor comercial y condiciones de aseguramiento deben respaldar el monto solicitado. Igualmente cualquier institución financiera se reserva el derecho de aceptar la garantía.

Para cumplir con estas condiciones, es necesario que el comprador presente los antecedentes necesarios que acrediten su condición laboral, comercial y financiera. Para esto, la mayoría de las instituciones financieras solicita los siguientes documentos:

- Identificación completa de él o los deudores: Copia de cédula de identidad.
- Ultimas liquidaciones de sueldo. 
- Certificado de renta y antigüedad (si no cumple con la antigüedad, acreditar continuidad laboral de al menos 1 año).
- Certificado 12 últimas cotizaciones AFP.
- Propiedades, escritura, certificado de dominio vigente (si procede).
- Vehículos, fotocopia del certificado de inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados y permiso de circulación (si procede).
- Acreditar activos: fondos mutuos, ahorros, depósitos a plazo, acciones, APV, etc.
- Acreditar pasivos (deudas) con el último pago de cuota o dividendo y saldo de capital emitido por la Institución Financiera que corresponda (si procede).
- Certificado de matrimonio vigente o soltería (si procede).
- Promesa de compra venta (si procede).
- En caso de acreditar ingresos por concepto de arriendo de propiedades, deberá presentar el contrato debidamente legalizado ante Notario y el certificado de dominio vigente de la propiedad arrendada (si procede).
- Declaración personal de salud (DPS). Declaración jurada simple, en base a una encuesta entregada por la entidad financiera. En caso de prexistencias y dependiendo del monto de crédito, la compañía de seguros (seguro de desgravamen) puede exigir más antecedentes (certificación médica y exámenes).

Además, la entidad que financia el Crédito Hipotecario realiza las siguientes actividades:

- Tasación: La entidad financiera coordinará la realización de una tasación comercial de la propiedad. El monto máximo del crédito (dependiendo de las políticas de riesgo de cada Institución Financiera) no podrá ser superior al 100% del valor de tasación de la propiedad.

- Estudio de Títulos: La entidad financiera coordinará la realización del estudio de los títulos de la propiedad. Este estudio considera el análisis legal de aquellos documentos en que consta y se acredita el dominio sobre el bien raíz. 

¿QUÉ DEBO CONSIDERAR?

Lo más importante a la hora de pedir un crédito es la tasa de interés y el monto de seguro de desgravamen y de incendio. Suele pasar que la tasa es baja pero los seguros altos, por lo que hay que fijarse en el valor total de la cuota mensual. 

¿HAY GASTOS EXTRAS?

Sí. La tasación sale 3 UF apróximadamente. El estudio de título, entre 3 y 5 UF, la notaría entre 4 a 5 UF y la inscripción al conservador de bienes raíces: $ 2 por cada $1.000 del monto del préstamo ($ 256.000 máximo + base de $ 3.300).

¿PLAZOS?

En líneas generales, en un plazo de entre 60 y 90 días el crédito debería estar en posesión del solicitante. 

- Entre 24 y 48 horas para la aprobación.
- A los 10 días de entregar los antecedentes, el banco debería haber revisado toda la parte legal.  
- A los 30 días de ser aprobada la parte legal, los ejecutivos deben tener revisadas las rentas y el crédito comercial. 
- Apróximadamente 15 días se demora la obtención de la escritura en la notaría.
- La inscripción de la propiedad en el conservador de bienes raíces también demora 15 días. 

Foto: Reproducción